จากกรณีที่ นายภคพงศ์ ศิริกันทรมาศ ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) แถลงข่าวต่อสื่อมวลชน ถึงกรณีที่ผู้บริหารบริษัท อนันดาดีเวลล้อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ยังมีอีก 13 โครงการที่มีการใช้ทางเข้า-ออกโครงการผ่านสถานีรถไฟฟ้าในลักษณะคล้ายกับโครงการแอชตันอโศกนั้น
โดยระบุว่า คำพิพากษาของศาลผูกพันเฉพาะคู่ความ คือ โครงการแอชตัน อโศก ซึ่งแต่ละโครงการมีข้อเท็จจริงแตกต่างกัน เพราะไม่ใช่ลักษณะเดียวกันทั้งหมด อย่าเหมารวม
นอกจากนี้ การสร้างทางเชื่อมหรือสกายวอล์กกับสถานีรถไฟฟ้า เป็นการเชื่อมสถานี เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ใช้รถไฟฟ้าไปยังอาคารต่างๆ ทำให้คนโดยสารรถไฟฟ้าไม่ต้องลงมาเดินทางเท้าแต่การเชื่อมทางในลักษณะของบริษัทอนันดาฯ ซึ่งได้รับอนุญาตเมื่อปี 2557 เป็นการเชื่อมจากอาคารหรือที่ดินของเอกชน เพื่อออกสู่ถนนสาธารณะ ไม่ได้ถือเป็นการเชื่อมกับการบริการรถไฟฟ้า เป็นเรื่องเฉพาะโครงการที่จะทำให้โครงการสามารถเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้ ตามกฎกระทรวงของพ.ร.บ.ควบคุมอาคารและรฟม.จะไม่มีการอนุญาตในลักษณะนี้อีกแล้ว ส่วนการอนุญาตสกายวอล์กก็เป็นคนละกรณีกันด้วย
คอนโดหรู “บิ๊กเนม” เชื่อมรถไฟฟ้า
นายธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ติดกับรถไฟฟ้าที่ใช้ทางเข้า-ออกของรัฐ แต่ไม่เหมือนกับโครงการแอชตัน อโศก เพราะไม่ได้ขอเพิ่มขนาดทาง หรือขยายพื้นที่ ไม่ว่าโครงการ นิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว บริเวณอาคารจอดรถสถานีลาดพร้าว , โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ตรงอาคารจอดแล้วจรสถานีศูนย์วัฒนธรรม ซึ่ง รฟม. อนุญาตให้ใช้ทางเข้าออกอาคารจอดรถแบบไม่กำหนดระยะเวลา โดยทางเข้า-ออกที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ ยังคงสภาพเป็นทางเข้าออกเดิม ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงที่ผิดไปจากวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน เพื่อเอื้อประโยชน์แก่บุคคลใดโดยผิดวัตถุประสงค์
“แสนสิริ-วิสซ์ดอม” ยันสิทธิเดิมที่ถูกลิดรอน
นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียม เดอะ เบส การ์เดนท์ พระราม 9 ซึ่งเจ้าของที่ดินเดิมถูกการทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) เวนคืนที่ดินด้านหน้าโครงการ เป็นการเวนคืนแบบรอนสิทธิ์ ทำให้ที่ดินเดิมยังสามารถใช้สิทธิเข้าออกได้เหมือนเดิม อีกโครงการ เดอะ เบส เพชรเกษม ซึ่งที่ดินบริเวณด้านหน้าโครงการ ทาง รฟม.เวนคืนไป เป็นรูปแบบรอนสิทธิ์เช่นกัน จึงยังสามารถเข้าออกได้เหมือนเดิม ซึ่งบริษัทยืนยันว่าทั้ง 2 โครงการนี้ ดำเนินการทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ปัจจุบันโครงการขายหมดแล้ว
ด้าน นายอัษฎา แก้วเขียว กรรมการบริษัท วิซดอม พินนาเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในเครือบริษัท แมคโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ผู้พัฒนาโครงการ วิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว ได้ออกแถลงการณ์ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินของโครงการวิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว ดังนี้
“โครงการ วิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 13046 และ 13062 ซึ่งที่ดินโฉนดเลขที่ 13046 เป็นที่ดินที่มีการเชื่อมทางเข้า-ออกของโครงการสู่ถนนลาดพร้าว มีสิทธิเดิมสามารถขึ้นอาคารขนาดใหญ๋พิเศษ และอาคารสูงตามกฎหมายควบคุมอาคารได้อย่างถูกต้องอยู่แล้ว เพราะมีด้านหน้าของที่ดินเกินกว่า 12 เมตรติดถนนสาธารณะคือถนนลาดพร้าวมาตลอด ถือเป็นสิทธิดั้งเดิมที่เจ้าของที่ดินมีอยู่แต่ต้น
เมื่อการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ทำการเวนคืนที่ดินด้านหน้าไป ทาง รฟม.ได้ออกประกาศ เรื่อง กำหนดประเภทการขออนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนฯเป็นทางผ่าน เพื่อให้เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน สามารถใช้ที่ดินของ รฟม. ที่เวนคืนมานั้นเป็นทางผ่านของที่ดินออกสู่ถนนสาธารณะได้ เพื่อพัฒนาที่ดินเป็นโครงการอาคารขนาดใหญ่พิเศษ หรืออาคารสูงได้ตามสิทธิเดิมที่เคยมี
ที่ดินโฉนดเลขที่ 13046 จึงมีคุณสมบัติครบถ้วนตามประกาศของ รฟม. ทุกประการ เจ้าของที่ดินได้รับใบอนุญาตให้ผ่านทางได้ตามประกาศ โดยในช่วงแรกเจ้าของที่ดินเดิมได้สิทธิผ่านเข้าออกขนาดกว้าง 4.5 เมตร ตามขนาดความต้องการใช้ประโยชน์ประเภทบ้านอยู่อาศัย และภายหลังเจ้าของที่ดินเดิมได้แจ้งความประสงค์เปลี่ยนประโยชน์การใช้ที่ดินเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษและอาคารสูง
จึงได้รับอนุญาตให้ขยายขนาดทางเข้า-ออกและอนุญาตให้ผ่านทางเป็น 12.5 เมตร ซึ่งทั้งหมดนี้เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่บริษัทฯ ยังไม่ได้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน และใบอนุญาตที่ออกตามประกาศของ รฟม. จึงยังคงมีผลบังคับใช้ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ ดังนั้น เมื่อบริษัทฯ ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินมาจากเจ้าของเดิมในปี 2557 บริษัทฯ จึงได้รับโอนสิทธิในการพัฒนาที่ดินและสิทธิในการใช้ที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่านต่อมาจากเจ้าของที่ดินเดิมอย่างสมบูรณ์"
กรณี “แอชตัน อโศก” ความเหมือนและแตกต่าง
ที่ดินเดิมอันเป็นที่ตั้งของแอชตัน อโศก ประกอบด้วย 3 โฉนด มีทางเข้าออกเดิม 2 ด้าน คือ ถนนอโศกมนตรี และซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 (กว้าง 3 เมตร) อยู่ในเขตพื้นที่สีแดง ประเภท พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 10 OSR 3% ที่เหมาะนำไปทำสำนักงาน คอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็น Prime Area ใจกลางเมือง
แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าผ่านและที่ดินเดิมบางส่วนถูกเวนคืนไปโดย รฟม. จึงทำให้ที่ดินกลายเป็นที่ตาบอด เจ้าของที่ดินเดิมจึงฟ้องร้อง รฟม. ขอทางจำเป็นเพื่อเข้า-ออกพื้นที่ ผ่านที่ดินเวนคืน รฟม. ซึ่งได้รับการอนุมัติให้ใช้ทางจำเป็นขนาด 6.40 เมตร ซึ่งความกว้างทางจำเป็นที่ได้รับอนุมัติให้ใช้นี้ จะทำให้พัฒนาโครงการได้เพียงคอนโด Low-rise ขนาดไม่เกิน 9,999 ตร.เมตร ความสูงไม่เกิน 23 เมตร (8 ชั้น) เท่านั้น ไม่สามารถจะก่อสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 23 เมตรได้
ทั้ง ๆ ที่ที่ดินแปลงนี้อยู่ในทำเล Prime Area ใจกลางเมื่อที่หากพัฒนาได้เพียงอาคารไม้เกิน 8 ชั้น (สูงไม่เกิน 23 เมตร) มูลค่าโครงการอสังหาฯ จะต่ำกว่า คอนโด High-rise หลายเท่าตัวและเป็นการสูญเสียศักยภาพของพื้นที่ไปอย่างมาก และหากมองในมุมมองของการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า (Transit Oriented Development) ที่ส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ให้คนเดินทางสะดวก พื้นที่นี้ยิ่งสมควรจะมีผู้อยู่อาศัยอยู่มาก
ขยายทางจำเป็นให้สิทธิเดิมที่ถูกลิดรอน?
เมื่อทางอนันดาเข้ามาซื้อที่ดินแปลงนี้จากเจ้าของเดิม จึงเจรจาขอปรับเปลี่ยนที่ดินทางเข้า-ออกเดิมที่ได้รับการอนุมัติให้ใช้เป็นทางจำเป็นจาก 6.40 เมตร เป็น 13 เมตร และขยับจากจุดเดิมไปติดกับที่ดินที่ตั้งของสยามสมาคม โดยบริษัทยินดีจ่ายค่าธรรมเนียมในส่วนที่เพิ่มขึ้นให้
เมื่อเปิดทางเข้าออกกว้าง 13 เมตรได้แล้ว จึงทำให้โครงการสามารถพัฒนาอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ได้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 2 วรรค 2 “อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”
ในส่วนของ รฟม.นั้น ได้พิจารณาข้อกฎหมายตาม พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนฯ พ.ศ.2543 ตามมาตรา 36 ที่บัญญัติไว้ว่า.. “การกำหนดที่ตั้งหรือจุดขึ้นลงสถานีรถไฟฟ้า ให้ รฟม.คำนึงถึงความเหมาะสมทางเทคนิค ความปลอดภัยในการเดินรถไฟฟ้า ความสะดวกของผู้โดยสาร และค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ในกรณีที่สถานีรถไฟฟ้า ทางเดินคนโดยสาร หรือทางเข้าออกสถานีรถไฟฟ้าอาจเชื่อมติดต่อกับอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นได้ และการเชื่อมติดต่อนั้นอาจทำให้เจ้าของ หรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นได้รับประโยชน์ รฟม. อาจจะพิจารณาอนุญาตโดยกำหนดเงื่อนไข หรือผลประโยชน์ตอบแทนให้แก่ รฟม. อย่างใดอย่างหนึ่งด้วยหรือไม่ก็ได้”
หากพิจารณาสิ่งที่ รฟม. ได้อนุมัติให้ใช้ทางผ่านเข้า-ออก และขยับทางจำเป็นให้แก่โครงการนั้น เป็นการดำเนินการที่ขัดกฏหมายหรือไม่ จะเห็นได้ว่า รฟม. ไม่ได้ “ให้เช่า” หรือให้สิทธิใดๆ ในอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. ตามบทบัญญัติมาตรา 75 (6) หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. ตามข้อ (10)
เป็นเพียงการอนุญาตให้ผ่านทางเข้า-ออกที่ดินของ รฟม. ตามมาตรา 36 เท่านั้น ไม่ได้ให้เช่าหรือให้สิทธิ์ใด ๆ แก่ใครอื่น เพราะที่ดินก็ยังคงเป็นทรัพย์สินของ รฟม. ตัวโครงการอสังหา หลังสถานี ไม่ได้ขอเช่าที่ดิน หรือนำที่ดินไปพัฒนาใด ๆ ทั้งสิ้น (หากเป็นกรณีให้เช่าที่ดิน หรือให้สิทธิ์ในที่ดิน ตามมาตรา 75 ทางโครงการคงนำเอาที่ดินไปก่อสร้างทางเชื่อม ทำสกายวอล์กหรือทำอะไ ต่อมิอะไรไปแล้ว) จึงไม่ได้เป็นการดำเนินการตามมาตรา 75 ที่ต้องขออนุมัติ ครม. แต่อย่างใด
(หากพิจารณาคำพิพากษาของศาลปกครอง ที่วินิจฉัยว่า การอนุญาตให้โครงการ แอชตัน อโศก ใช้ประโยชน์ที่ดินการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ไม่ใช่การใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์การเวนคืน และไม่ใช่การใช้เพื่อกิจการรถไฟฟ้า การออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่อาจถือได้ว่าที่ดินของ รฟม. เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก ดังนั้น ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการ แอชตัน อโศก จึงไม่ชอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง นั้น ย่อมก่อให้เกิดคำถาม แล้วการอนุญาตผ่านทางเข้า-ออกโครงการคอนโดหรูอื่น ๆ นั้นแตกต่างกันตรงไหน ใช่กิจการขนส่งมวลชนตามเจตนารมย์แห่งการเวนคืนที่ดินของ รฟม.หรือไม่ เป็นการอนุญาตผ่านทางเข้า-ออก เพื่อให้ Developer พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือให้ประโยชน์กับโครงการเอกชนที่อยู่ด้านหลังหรือไม่)
ยิ่งไปกว่านั้น การที่โครงการเจรจาขอขยายทางจำเป็นจากเดิมที่ รฟม. อนุมัติให้ใช้ 6.40 เมตร เป็น 13 เมตรนั้น เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มศักยภาพตามทำเลที่ตั้งที่พึงมี ตามสิทธิ์เดิมที่เคยมีเช่นเดียวกับพื้นที่ตั้งของโครงการ “วิสซ์ดอม อเวนิว ลาดพร้าว-รัชดา” ที่ก็ได้รับการอนุมัติจาก รฟม. ให้ขยายทางจำเป็นจาก 4.5 เมตร เป็น 12.5 เมตรไปก่อนหน้านั้น
คำถามคือ…การขยับและขยายทางจำเป็นเข้า-ออกที่ว่า ส่งผลกระทบต่อทางสาธารณะ หรือ รฟม. หรือไม่?
กระทบต่อการใช้ประโยชน์สถานีจอดรถของ รฟม. หรือไม่อย่างไร ทำให้ที่จอดรถน้อยลงไปหรือไม่ เป็นการดำเนินการที่ขัดแย้งไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติ ม. 36 ของ พ.ร.บ.การรถไฟขนส่งมวลชนฯ ปี 43 หรือไม่
และ 2 โครงการข้างต้นนี้แตกต่างกันตรงไหนเอาปากกามาวง!
หมายเหตุ: อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง..
-เนตรทิพย์: Hot Issue
"แอชตัน อโศก" ช็อก! ศาลปกครองสูงสุดสั่งเพิกถอนใบอนุญาต
http://www.natethip.com/news.php?id=7056
เนตรทิพย์:Hot Issue
แอชตันอโศก"... แค่จุดเริ่มต้นมหากาพย์
http://www.natethip.com/news.php?id=7063
