"แอชตันอโศก"... แค่จุดเริ่มต้นมหากาพย์

ที่ประชุมศาลปกครองสูงสุดเสียงข้างน้อยเห็นแย้งชี้ขออนุญาตถูกต้องแล้ว

กลายเป็นประเด็นร้อนฉ่าในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเป็นที่สนใจของกระแสสังคมทันที หลังศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษายกเลิกใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดหรู”แอชตัน อโศก”มูลค่ากว่า 6,000 ล้านบาท!

ล่าสุด ดร. พีท พีรภัทร ทนายความและนักวางแผนการเงิน CFP ได้โพสต์สรุปประเด็นคดี แอชตันอโศกไว้อย่างน่าสนใจ!

ใครติดตามข่าวคดีคอนโดแอชตัน อโศก แล้วอาจจะรู้เพียงว่า ตอนนี้ศาลปกครองสูงสุดตัดสินว่าการขอใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดนี้ไม่ถูกต้อง ทำให้หลายคนสงสัยว่าแล้วขั้นตอนต่อไปจะเป็นอย่างไร คอนโดนี้จะถูกรื้อเลยหรือไม่

ลองมาติดตามอ่านสรุปสาระสำคัญในส่วนที่เป็นประเด็นทางกฎหมายกันได้ครับ

คดีแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) เริ่มขึ้นเมื่อปี 2559 โดยชาวบ้านและสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนของคุณศรีสุวรรณ จรรยา ร่วมกันฟ้องเจ้าหน้าที่ของรัฐ 5 รายต่อต่อศาลปกครองกลาง ได้แก่

1) ผู้อำนวยการเขตวัฒนา

2) ผู้อำนวยการสำนักการโยธา

3) ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร

4) ผู้ว่าการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย

5) คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน (คชก.)

[เกร็ดกฎหมาย: ในคดีปกครอง เวลาฟ้องเจ้าหน้าที่ของรัฐเราจะฟ้องที่ตำแหน่ง ไม่ใช่ฟ้องที่ตัวบุคคล]

โดยการฟ้องมีคำขอให้ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาด้วยกัน 5 ข้อ คือ

1) เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดนแอชตัน อโศก

2) เพิกถอนมติของ คชก. ที่เห็นชอบ EIA ไม่ถูกต้อง

3) ให้นำทางเข้าออกคอนโดที่ให้อนันดาเช่ากลับมาเป็นทางสาธารณะประโยชน์ดังเดิม

4) เพิกถอนการเช่าที่ระหว่าง รฟม. กับ อนันดา

5) เพิกถอนประกาศ รฟม. เกี่ยวกับการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. เนื่องจากเป็นประกาศที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

หลังจากนั้น บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด หรือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ทู จำกีด (“อนันดา”) ได้เข้ามาเป็นผู้ร้องสอดในคดีนี้ เนื่องจากถ้าศาลพิพากษาตามที่ขอไป คอนโดแอชตัน อโศก ที่อนันดาเป็นผู้พัฒนาโครงการก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย

[เกร็ดกฎหมาย: ในคดีปกครอง จะเป็นการที่ประชาชนฟ้องร้องหน่วยงานรัฐ ไม่ได้ฟ้องร้องต่อเอกชนกันเอง แต่ในกรณีที่คำสั่งหรือคำพิพากษาจะกระทบสิทธิต่อภาคเอกชนอื่น ก็สามารถขอร้องสอดเข้ามาในคดีได้]

ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาโดยวินิจฉัยไว้ 5 ประเด็น ดังนี้

ประเด็นแรก ใบอนุญาตก่อสร้างออกโดยชอบหรือไม่

ศาลวินิจฉยัว่าการออกใบอนุญาตก่อสร้างให้อนันดาก่อสร้างคอนโดแอชตัน อโศกนั้น ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ประเด็นที่สอง การอนุมัติ EIA ว่าถูกต้องหรือไม่

ศาลวินิจฉยัว่า เนื่องจากศาลเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว เลยไม่ต้องวินิจฉัยประเด็นนี้อีก

ประเด็นที่สาม เจ้าหน้าที่ละเลยต่อกฎหมายปล่อยให้ผู้ร้องสอดครอบครองทางสาธารณประโยชน์หรือไม่

ศาลวินิจฉัยว่าเจ้าหน้าที่ไม่ได้ละเลย

ประเด็นที่สี่ ประกาศของ รฟม. ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

ศาลวินิจฉัยว่า ผู้ฟ้องคดีไม่มีสิทธิฟ้องเพิกถอนประกาศเนื่องจากไม่ได้เป็นผู้เดือดร้อนหรือเสียหายจากประกาศดังกล่าว

ประเด็นที่ห้า ใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินระหว่าง รฟม. กับ อนันดา

ศาลวินิจฉัยว่า ผู้ฟ้องคดีไม่ได้มีนิติสัมพันธ์ในการอนุญาตดังกล่าว และไม่ได้เป็นผู้เสียหายในประเด็นนี้ จึงไม่มีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอน

เมื่อวินิจฉัยทั้ง 5 ประเด็นดังกล่าวแล้ว ศาลปกครองกลางจึงมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบรับแจ้งความประสงค์ก่อสร้างที่ออกให้อนันดา (ยผ. 4) โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือ

หลังจากนั้น คู่ความแต่ละฝ่ายก็ได้มีการอุทธรณ์มาต่อศาลปกครองสูงสุด โดยผมจะขอเล่าสรุปแต่ประเด็นที่สำคัญในคดีนี้ นั่นก็คือ เรื่องการออกใบอนุญาตก่อสร้างชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจก่อนว่า ใบอนุญาตก่อสร้างในคดีนี้ เป็นการขออนุญาตตาม พรบ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งจะมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขกำหนดให้ผู้ที่จะขอใบอนุญาตต้องปฏิบัติตามให้ครบถ้วน

ในคดีนี้ ข้อพิพาทหลักจะอยู่ที่กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ที่กำหนดว่า

“ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องมีด้านใดด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”

พูดง่าย ๆ คือ ที่ดินที่ใช้สร้างอาคารขนาดใหญ่นี้ ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร อยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

กฎกระทรวงนี้ มีขึ้นเพื่อประโยชน์ในการเข้าออกระหว่างที่ดินกับถนนสาธารณะที่ต้องรองรับการใช้สอยของคนจำนวนมาก และเพื่อประโยชน์ในการเข้าไปช่วยเหลือผู้ที่อยู่ในอาคารหากเกิดภัยพิบัติขึ้น

ประเด็นปัญหา คือ ที่ตั้งของที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการแอชตัน อโศกนั้นแหละครับ

เดิมที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโครงการนั้นมีทางเข้าออกสู่ถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท 21) แต่ รฟม. ได้ทำการเวนคืนที่ดินบริเวณบริเวณนั้น ทำให้ที่ดังกล่าวไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ (อโศกมนตรี) ได้เหมือนในอดีต

เจ้าของที่เดิมก็มีการฟ้องร้องเปิดทางจำเป็นกับ รฟม. ซึ่งต่อมา รฟม. ก็ยอมเปิดทางจำเป็นกว้าง 6.4 เมตร ให้ที่ดินดังกล่าวออกสู่ทางสาธารณะได้

เมื่ออนันดาเข้ามาซื้อที่ดังกล่าวแล้ว ต้องการจะพัฒนาเป็นคอนโดขนาดใหญ่ ทำให้ที่ดินดังกล่าวจะต้องมีที่ด้านใดด้านหนึ่งยาว 12 เมตร เพื่อไปเชื่อมกับถนนใหญ่ที่มีเขตทางกว้างกว่า 18 เมตร (อโศกมนตรี)

ปัญหา คือ ตอนนี้ที่ดังกล่าวไม่มีด้านใดเลยที่มีความยาว 12 เมตร แล้วติดกับถนนอโศกมนตรีเลย

อนันดาก็เลยขออนุญาตใช้ที่ดินของ รฟม. ที่เดิมเปิดทางจำเป็นไว้ให้แล้ว 6.4 เมตร โดยอนันดาจะขอใช้เพิ่มอีก 6.6 เมตร ทำให้พอรวมกันแล้วก็จะมีความกว้างรวม 13 เมตร โดยตกลงจ่ายค่าตอบแทนให้ รฟม. อีกประมาณ 97.6 ล้านบาท

เมื่อที่ประชุมของบอร์ด รฟม. อนุญาตให้ใช้ที่ดินดังกล่าวได้ ทำให้โครงการของอนันดาก็จะมีด้านที่ยาว 13 เมตร มาติดกับถนนใหญ่ ซึ่งเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดแล้ว

เพราะกฎหมายไม่ได้บอกว่าที่ด้านที่ยาว 12 เมตรนั้น ตัวเองต้องมีกรรมสิทธิหรือไม่ เจ้าของที่จะไปขอใช้ ขอเช่า แล้วเอามารวมเป็นที่ของตัวเองก็สามารถทำได้

ส่วนเจ้าหน้าที่ออกใบอนุญาตก่อสร้างก็จะต้องพิจารณาว่าการขอใช้ หรือการขอเช่านั้น ทำให้เจ้าของที่มีความมั่นคงที่จะใช้ที่ดินดังกล่าวได้ตลอดเวลาในการออกสู่ถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างกว่า 18 เมตรหรือไม่

ประเด็นสำคัญที่ศาลปกครองสูงสุดได้วินิจฉัยไว้ในคดีนี้ คือ

“คอนโดแอชตัน อโศก มีด้านใดด้านหนึ่งที่ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดกับถนนที่มีเขตทางกว้างกว่า 18 เมตร (ถนนอโศกมนตรี) หรือไม่”

ฝั่งคนฟ้องคดี ก็อ้างว่าไม่ถึง เพราะการเช่าที่ของ รฟม. นั้นไม่ถูกต้อง เอามานับรวมไม่ได้

ฝั่งผู้ถูกฟ้องคดี และผู้ร้องสอด ก็บอกว่า ที่ดินที่ขออนุญาตประโยชน์จาก รฟม. นี่ไง ยาวตั้ง 13 เมตร ติดกับถนนอโศกมนตรีเลย มากกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ 12 เมตรอีก

สรุปศาลในคดีนี้ ศาลปกครองสูงสุดโดยที่ประชุมใหญ่ได้วินิจฉัยว่า คอนโดแอชตัน อโศก ไม่มีที่ด้านใดด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนอโศกมนตรี โดยประเด็นปัญหา คือ เรื่องการขออนุญาตใช้ที่กับ รฟม. นั้นไม่ถูกต้องใน 2 ประเด็น คือ

ประเด็นแรก คือ วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินของ รฟม.

เสียงข้างมากมองว่าที่ดินที่นำมาเป็นทางเข้าออกตึก ซึ่งเช่ามาจาก รฟม. นั้น รฟม. ได้มาจากการเวนคืนโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างทางพิเศษตามโครงการรถไฟฟ้ามหานครระยะแรก การที่นำที่ดินที่เวนคืนมาให้เช่าเป็นทางเข้าออกตึก เป็นการผิดวัตถุประสงค์การเวนคืน

แต่ความเห็นเสียงข้างน้อย มองว่า การขออนุญาตใช้ที่ดินดังกล่าว นอกจากจะเป็นทางเข้าออกคอนโดแล้ว ทางตรงนั้นยังสามารถใช้เป็นทางเข้าออกลานจอดรถสถานีสุขุมวิทด้วย จึงยังเป็นไปตามวัตถุประสงค์การเวนคืนอยู่ ไม่ได้ทำให้สาระสำคัญของการเวนคืนเสียไป

ประเด็นที่สอง คือ เงื่อนไขในการขออนุญาตใช้ที่ระหว่าง รฟม. กับ อนันดา

เสียงข้างมากมองว่าในการขออนุญาตใช้ที่ดินกับ รฟม. นั้น รฟม. ได้มีการระบุเงื่อนไขว่า รฟม. ขอสงวนสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนแปลง แก้ไขตำแหน่งที่ดิน ลดขนาดที่ดินได้ ทำให้ศาลทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะดังกล่าวนั้นมีความไม่แน่นอน เกิดวันไหน รฟม. ลดขนาดที่ดินที่ให้ใช้แล้วทำให้ความกว้างจาก 13 เมตร ลดเหลือน้อยกว่า 12 เมตร แบบนี้ ทางเข้าออกก็จะแคบกว่าที่กฎหมายกำหนด หากเกิดภัยพิบัติแล้ว รถดับเพลิงเข้าออกไม่สะดวก ก็จะมีความเสียหายตามมา

ส่วนเสียงความเห็นเสียงข้างน้อย มี 2 ความเห็น ความเห็นแรกมองว่า การขออนุญาตนั้นหากไปทำตามขั้นตอนให้ถูกต้อง ผ่านการอนุมัติของ ครม. แล้ว การจะแก้ไขเปลี่ยนแปลง หรือลดขนาด การอนุญาตให้ใช้ที่นั้นก็จะยาก ไม่ได้ทำได้โดยง่าย ดังนั้นการที่ตกลงให้ใช้ที่ดังกล่าวทำให้คอนโดแอชตัน อโศกมีทางเข้าออกติดถนนอโศกมนตรีตามที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว

โดยเสียงข้างน้อยเสนอว่าถ้า รฟม. เอาไปเข้า ครม. ให้เห็นชอบใน 270 วัน ก็จะทำให้การออกการเพิกถอนใบอนุญาตของศาลปกครองสิ้นผลไป แต่ถ้า ครม. ไม่เห็นชอบก็จะการเพิกถอนคำสั่งอนุญาตมีผลต่อไป

ส่วนเสียงข้างน้อยอีกความเห็น มองว่าการอนุญาตให้ใช้ที่โดยได้ค่าตอบแทน 97.6 ล้านบาทนั้น เป็นอำนาจของ รฟม. ไม่ต้องกลับไปขอความเห็นชอบจาก ครม. อีก เสนอให้พิพากษาให้ยกฟ้องคดีนี้ได้เลย

บทสรุปและแนวทางแก้ไข..

บทสรุป คือ ตอนนี้คอนโดแอชตัน อโศก ถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ยังไม่ได้ถูกสั่งห้ามใช้ หรือ ถูกสั่งรื้อแต่อย่างใด

แปลว่าลูกบ้านก็ยังอยู่อาศัยต่อไปได้ครับ อาคารนี้ไม่ได้มีปัญหาเรื่องความมั่นคงปลอดภัยในการใช้อาคาร ปัญหาอยู่ที่ทางออกสู่ถนนสาธารณะที่ทำไม่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น

สำหรับทางออกของคดีนี้ ยังพอมีอยู่บ้างครับ

เพราะถ้าเราเปิดไปดูที่มาตรา 41 พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร

มาตราดังกล่าวเปิดช่องไว้ว่า หากเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ ก็ให้เจ้าหน้าที่สั่งให้เจ้าของอาคาร (อนันดา) ไปแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด

โดยเรื่องนี้ การทำให้ถูกต้อง ก็คือ การทำให้อาคารนี้มีทางด้านใดด้านหนึ่งที่ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร เชื่อมไปติดกับถนนอโศกมนตรีให้ได้

ซึ่งอนันดาอาจจะไปซื้อตึกแถวแล้วทำทางทะลุออกมาให้กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร หรือจะขอให้ รฟม. และ ครม. ทำยังไงก็ได้ให้ทางเข้าออกที่ขอใช้นั้นเป็นทางสาธารณะที่ไม่น้อยกว่า 12 เมตร และมีวัตถุประสงค์ในการเวนคืนรวมถึงการใช้เป็นทางเข้าออกสู่อาคารขนาดใหญ่แบบนี้ได้ด้วย

ทางกลุ่มลูกบ้านคงต้องรวมกลุ่มไปคุยกับอนันดาและจะไปเจรจาต่อรองกับหน่วยงานรัฐเพื่อหาทางออกร่วมกันต่อไป

นอกจากนี้ ผมทราบมาว่า ปัจจุบันยังมีคอนโดอีกหลายโครงการ ที่ใช้วิธีการเช่าที่จาก รฟม. หรือ หน่วยงานรัฐอื่น ๆ ในการเปิดทางสู่ถนนสาธารณะเช่นเดียวกันกับคอนโดแอชตัน อโศกนี้ หากมีผู้ไปฟ้องและยกประเด็นนี้ขึ้นมา คอนโดเหล่านั้นก็น่าจะประสบปัญหาเฉกเช่นเดียวกัน

หมายเหตุ: ขอบคุณข้อมูล

ดร. พีท พีรภัทร ทนายความและนักวางแผนการเงิน CFP