“ศาลสั่งเพิกถอนใบอนุญาตคอนโดหรู 50 ชั้น แอชตัน อโศก....”
กำลังเป็นประเด็นสุดฮอต “ช็อคซีนีม่า” ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังสำลักพิษวิกฤตไวรัสมฤตยู โควิด-19 ไม่แพ้เศรษฐกิจไทยที่กำลังพับฐาน
หลังมีข่าวครึกโครมวันวาน (30 ก.ค.64) ว่า ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาเพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ และมาตรา 39 ตรี แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 รวม 4 ฉบับ ที่ออกให้แก่ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัดบริษัทลูกของกลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือทุกฉบับในกรณีดังกล่าว
เนื่องจากศาลฯ เห็นว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตรติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสองของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร อนุญาตให้บริษัทอนันดาฯ ทำการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารโครงการ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงพิพากษาให้เพิกถอนหนังสือรับแจ้งการก่อสร้างอาคารพิพาททุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว เพื่อมิให้คำสั่งดังกล่าวมีผลในระบบกฎหมายต่อไป
(ดูรายละเอียด..... https://isranews.org/article/isranews-news/101014-Administrative-Court-ASHTON-ASOKE-news.html?fbclid=IwAR16KuYFHsPp8CVw5e49fL3_7Yo2CATEHYABWxLNcffpDZ3XSGOtWwbNh2k )
จะไม่ให้ “ช็อคซีนีมา” กันได้อย่างไร เพราะโครงการ “แอชตัน อโศก” นั้น ได้ชื่อว่าเป็นโครงการคอนโดสุดหรู สูงถึง 50 ชั้น ด้วยสนนราคาห้องชุดตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยมูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้าน ที่ตั้งตระหง่านอยู่ใจกลางย่านธุรกิจ CBD อโศก-สุขุมวิท (ติดTerminal 21) ที่เกิดอีก 10 ชาติก็หาโครงการหรูระดับนี้ไม่ได้อีกแล้ว จึงทำให้เปิดตัวโครงการนี้ไปเพียงเดือนเดียว ห้องชุดจำนวน 783 ห้องจึงถูกจองเรียบวุธ
ก่อนหน้านี้ โครงการดังกล่าวได้เผชิญปัญหาดราม่า เพราะก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จเมื่อต้นปี 2560 แต่ยังไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกค้ากระเป๋าหนักทั้งหลายแหล่ได้ เพราะติดปัญหาสำนักงานที่ดิน กทม. ยังไม่ออกใบอนุญาตให้ใช้อาคาร (อ.6) ให้ได้ จนต้องเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปกว่าขวบปี และปัจจุบันนั้นผู้พักอาศัยได้ทยอยเข้าพักไปแล้วกว่า 80%
เมื่อมาเจอคำสั่งศาลปกครองสั่งเพิกถอนใบอนุญาตให้ใช้อาคารเข้าไปอีกดอก และไม่รู้จะลามเลียไปถึงเรื่องอื่นๆ อะไรอีกหรือไม่ จึงยิ่งทำให้โครงการนี้ช็อคซีนีม่ายิ่งขึ้นไปอีก นักลงทุนและเจ้าของห้องขุดสุดหรูที่ปูเสื่อรอคอยการโอนกรรมสิทธิ์ต่างก็อกสั่นขวัญแขวนไปตามๆ กัน ไม่รู้จะลามเลียไม่ถึงขั้นต้องให้ทุบทิ้งอาคารโครงการกันหรือไม่
แม้บริษัท อนันดาฯ ในนามผู้บริหารโครงการและผู้ถือหุ้นก็ได้ออกแถลงการณ์ต่อกรณีดังกล่าว โดยระบุว่า เป็นเพียงคำตัดสินของศาลปกครองกลางเท่านั้น บริษัทฯ ในฐานะผู้บริหารโครงการยังมีความเห็นแตกต่างจากคำพิพากษาในประเด็นข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่สำคัญ จึงจะใช้สิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาดังกล่าวไปยังศาลปกครองสูงสุดต่อไป ดังนั้น คำพิพากษาศาลปกครองกลาง จึงยังไม่มีผลบังคับจนกว่าจะมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด
“บริษัทฯ ในฐานะผู้บริหารโครงการขอยืนยันว่า บริษัทฯได้ดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมายทุกประการ โดยผ่านการพิจารณาเห็นชอบจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วนแล้วบริษัทฯขอให้ความมั่นใจว่า บริษัทฯในฐานะผู้บริหารโครงการจะดำเนินการตามกฎหมายอย่างเต็มที่เพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าและเจ้าของร่วมอย่างเต็มกำลังความสามารถ และจะมีการแจ้งให้เจ้าของร่วมและ ผู้เกี่ยวข้องทุกท่านได้ทราบถึงความคืบหน้าต่อไป”
2 ปมปัญหา หรืองาน "เจี๊ยะป้าบ่สื่อ"?
ย้อนรอยไปพิจารณามูลเหตุที่ กทม. ต้องชะลอการออกใบอนุญาตให้ใช้อาคาร (อ.6) ให้แก่โครงการไปกว่าขวบปีก่อนหน้านี้ ก็เพราะมีการร้องเรียนจาก "สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน" ต่อคณะกรรมาธิการป้องกันและปราบปรามการทุจริต และคณะกรรมการต่อต้านการทุจริตแห่งชาติ (คตช.)
โดยระบุว่า มีการก่อสร้างผิดแบบ เพราะเดิมขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแค่ 7 ชั้น ก่อนดัดแปลงเป็นอาคารสูง 50 ชั้น แถมยังมีปัญหาทางเข้า-ออก ที่ไม่สามารถออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ได้ เพราะขนาดทางโดยรอบโครงการมีความกว้างเพียง 5-6 เมตรไม่ถึง 12 เมตรตามกฎหมาย แต่ภายหลังโครงการไปเอาหนังสือที่ออกโดยผู้ว่าการ รฟม.ที่อนุญาตให้ผ่านทางเข้า-ออกมายื่นประกอบการขออนุญาต ซึ่งไม่ถูกต้อง เพราะผู้ว่าการ รฟม.ไม่สามารถ “ยกกรรมสิทธิ์” ที่ดินเวนคืนไปให้เอกชนได้ กลายเป็นเอกสาร “โมฆะ”
นอกจากนี้ สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ได้ทำหนังสือด่วนที่สุดที่ ตผ 0017/2625 ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2560 แจ้งข้อปัญหาทางกฎหมายกรณี รฟม. อนุญาตให้สิทธิแก่ บริษัท อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ ทู จำกัด ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. เพื่อเป็นทางเข้า-ออก โครงการ Ashton Asoke โดยไม่ขออนุญาตต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.)
โดย สตง.ระบุว่า จากการตรวจสอบพบว่า รฟม.อนุญาตให้สิทธิแก่บริษัท อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ ทู จำกัด ใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว โดยมีค่าตอบแทนเป็นจำนวนเงิน 97,671,707.45 บาท โดยอ้างการให้สิทธิตามข้อบังคับ รฟม.ว่าด้วยการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. พ.ศ. 2547 ข้อ 13 (1) (1.4) และ 16 และประกาศ รฟม.ลงวันที่ 26 กันยายน 2556 เรื่องกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่านข้อ 7 (7.3) และ 11 ซึ่งตามพระราชบัญญัติ รฟม. พ.ศ. 2543 มาตรา 75 (6) กำหนดกรณีการให้สิทธิใดๆ ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ก่อน
จุดนี้เองที่สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนหยิบยกไปเป็นมูลเหตุว่า หนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินสถานีรถไฟฟ้าเป็นทางผ่านเข้า-ออกโครงการคอนโดหรูแอชตัน อโศกดังกล่าว ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ว่าการ รฟม.ไม่มีอำนาจที่จะอนุมัติได้เอง หนังสือที่บริษัทหรือโครงการนำไปแสดงแก่สำนักงานโยธา กทม.จึงน่าจะถือว่าเป็น “โมฆะ”
ล่าสุด ศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโรคร้อน ได้โพสต์ FB ยืนยันว่า สมาคมฯ จะนำคำพิพากษาไปดำเนินการเอาผิดกับข้าราชการทุกคนที่ใช้อำนาจโดยมิชอบในการอนุมัติให้โครงการนี้ โดยเฉพาะสำนักงานโยธา กทม. และผู้บริหาร รฟม. แม้โครงการคอนโดแอชตัน อโศก จะก่อสร้างเสร็จไปนานแล้ว มีการขาย การโอนให้กับผู้จองซื้อ และมีคนย้ายเข้าไปอยู่อาศัยกันกว่า 83% แล้วก็ตาม แต่กฎหมายก็ต้องเป็นกฎหมาย ผู้ซื้อจะต้องไปไล่เบี้ยเอากับผู้ขายกันเอาเอง
ระวัง!..สะเทือนนโยบาย TOD
กับเรื่องที่ รฟม. อนุมัติให้ผู้พักอาศัยในโครงการคอนโดหรูใช้ทางผ่านเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิท จนกลายเป็นประเด็นดรามาที่ถูกนำไปอ้างว่า “ไร้อำนาจ” เพราะไม่ได้ดำเนินการให้ถูกกฎหมาย ไม่ได้นำเสนอขอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) นั้น อดีตผู้บริหาร รฟม.ได้ตั้งข้อสังเกตต่อประเด็นนี้ว่า
ไม่แน่ใจว่า สตง. และเครือข่ายองค์กรที่ออกมาเคลื่อนไหวเรื่องนี้ “แกล้งโง่” หรือโง่จริงกันแน่ ถึงไปตีความว่า การอนุมัติให้ผ่านทางเข้า-ออก สถานีรถไฟฟ้า คือการ “ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินเวนคืนให้เอกชน” หรือเอื้อประโยชน์ต่อเอกชนจนมีผลทำให้เอกสาร หรือข้อตกลงนี้เป็น “โมฆะ”
เพราะหากผู้ว่า รฟม.ไม่มีอำนาจอนุมัติให้เอกชน หรือประชาชนโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ผ่านทางเข้า-ออกสถานีได้แล้ว บรรดาโครงการคอนโดฯ ห้างสรรพสินค้า หรือชุมชนโดยรอบสถานีอื่นๆ ที่ขอผ่านทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า ทั้งบนดิน ใต้ดิน หรือบางโครงการมีการก่อสร้างเป็นอุโมงค์เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าโดยตรงนับสิบแห่งนั้น ก็ต้องเป็น “โมฆะ” ไปด้วยหรือไม่?
“หากผู้ว่า รฟม.กระทำผิดจริง ป่านนี้ สตง.คงจัด “ชุดใหญ่ไฟกระพริบ” หรือไม่ก็คงมีหนังสือสั่งให้กระทรวงคมนาคมต้นสังกัดดำเนินการสอบกราวรูดกันไปตั้งแต่ปีมะโว้โน้นแล้ว คงไม่ปล่อยให้ลอยชายมาจนถึงขณะนี้ได้แน่ เพราะทุกโครงการก็ใช้บรรทัดฐานเดียวกัน และคงต้องไปไล่ฟ้องยกเลิกหรือทุบทางเข้า-ออก หรือทางเชื่อมโครงการเหล่านั้นทิ้งทั้งหมด”
ทั้งนี้ หนังสือที่อ้างว่าเป็นผลสรุปของ สตง. ที่มีไปยัง รฟม. ก่อนหน้านั้น หากจะมีปัญหาข้อกฎหมายก็มีเพียงประเด็นเดียว คือ กรณี รฟม.อนุมัติให้เอกชนเช่าใช้อาคารสถานีจอดรถเป็นออฟฟิศขายชั่วคราวโครงการที่ สตง.เห็นเป็นการดำเนินการที่ต้องขอความเห็นชอบจาก ครม.ตามระเบียบข้อบังคับและกม.ของ รฟม.มาตรา 75(6) เท่านั้น เพราะมีวงเงินเกิน 10 ล้านบาท แต่เมื่อตรวจสอบเรื่องราวลงไปในรายละเอียด กลับพบว่า ทั้งหมดเป็นความเข้าใจคลาดเคลื่อนของสตง.เอง
เพราะ รฟม.นั้น เพียงอนุญาตให้เอกชนผ่านทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิทเท่านั้น (เช่นเดียวกับสถานีอื่นๆ) โดยมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมผ่านหน้าดิน และค่าใช้จ่ายชดเชยจากการที่ต้องหยุดใช้อาคารจอดรถในระหว่างการก่อสร้าง หาใช่การประเคนที่ดินเวนคืน หรือยกกรรมสิทธิ์ที่ดินไปให้เอกชน ดั่งที่ สตง.เข้าใจแต่อย่างใด และกรณีนี้ก็ไม่มีใครเสียหาย ตรงกันข้าม รฟม.มีแต่ได้ประโยชน์จากลูกค้า ผู้โดยสารมาจ่อถึงกระไดรถไฟฟ้าด้วยซ้ำ
“หากเวนคืนที่ดินมาทำรถไฟฟ้า ทำสถานีรถไฟฟ้า และอาคารจอดรถเพื่อเดินทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า แล้วถูกตีความออกน้ำออกทะเลว่า นี่คือการเอื้อประโยชน์เอกชน กระทำผิดกฎหมายเวนคืนแล้ว ก็ไม่รู้จะให้ไปสร้างรถไฟฟ้าแถวทุ่งกุลาร้องไห้หรืออย่างไร ถึงจะไม่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชนผู้โดยสารโดยรอบสถานี และหากตีความกฎหมายออกน้ำออกทะเลเช่นนี้ ในอนาคต นโยบาย TOD ที่จะสนับสนุนให้เอกชนพัฒนาโครงการโดยรอบยสถานี เพื่อสร้างมูลค่า Value Added ให้กับเศรษฐกิจ และลดปัญหาจราจรก็คงเป็นได้แค่นโยบายปาหี่ที่ไม่มีทางเกิดขึ้นได้”
เหนือสิ่งอื่นใด หลายฝ่ายยังคงมองข้าม “สิทธิตามกฎหมาย” ในกรณีที่ดินโครงการเจ้าปัญหาที่ว่านี้ถูกปิดกั้น ที่เข้าข่ายเป็น “ที่ดินตาบอด” นั้น ปพพ.มาตรา 1349 ยังให้สิทธิ์เจ้าของที่ดินสามารถร้องขอต่อศาลให้ที่ดินบริเวณข้างเคียงเปิดทางเข้า-ออก เป็นทางภาระจำยอมได้ ซึ่งเรียกว่า “ทางจำเป็น” (ฎีกา 3774/2549)
เป็นมหากาพย์ของการลงทุนที่นักลงทุนไทย-เทศ คงได้แต่อึ้งกิมกี่ ประเทศไทยมีกฎหมายไดโนซอรัสให้เต็มพรึดได้หมด แม้แต่กฎหมายรักษาความสะอาดก็ยังกระตุกเบรกโครงการลงทุนระดับหมื่นล้านได้ เอวัง!!!!
