“ห้องชุด” ในกรุงเทพฯยังสามารถขายได้หลัง “แผ่นดินไหว”

หลังเกิดเหตุ “แผ่นดินไหว” เมื่อวันที่ 28 มี.ค.68 หลายฝ่ายกังวลว่าห้องชุดในกรุงเทพฯจะมีปัญหาในการขาย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในนามนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI Thai) ได้ออกเก็บตัวอย่างโครงการอาคารชุด ที่มีความสูงตั้งแต่ 20 ชั้นขึ้นไปจำนวน 37 โครงการ เมื่อวันที่ 28 เม.ย.68 (แค่วันเดียว) ที่ยังขายอยู่ ณ ขณะนี้ ในเขตกรุงเทพฯ พื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวโดยตรง เพื่อดูว่าภาวะการขายในเดือน เม.ย.68 เป็นอย่างไรบ้าง ยังขายได้หรือไม่ ทั้งนี้จำนวนรวมของหน่วยขายห้องชุดในโครงการเหล่านี้ รวมกัน 7,783 หน่วย

ผลการสำรวจ พบว่ามีหน่วยขายที่ขายได้เฉพาะในเดือนเม.ย.68 จำนวน 77 หน่วย จากทั้งหมด 7,783 หน่วย ถ้าหากสำรวจครบทั้ง 30 วันของเดือนเม.ย.และหากไม่คิดว่าเดือนเม.ย. มีวันหยุดเป็นจำนวนมาก ก็อาจอนุมานได้ว่าหน่วยที่ขายได้ในเดือนเดียวนี้น่าจะมีประมาณ 100 หน่วย หรือประมาณ 1.3% ของอุปทานทั้งหมด

ในขณะที่ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 68 ห้องชุดของโครงการ 37 แห่งดังกล่าว ขายได้ 397 หน่วย หรือ 4.9% ของทั้งหมด หรือเฉลี่ยเดือนละ 1.6% ของทั้งหมด ดังนั้นจึงเห็นได้ว่า แม้มีแผ่นดินไหวเกิดขึ้น ก็ทำให้ยอดขายต่อเดือนลดลงอย่างไม่มีนัยสำคัญ (1.3% เทียบกับ 1.6%)

ห้องชุดที่ขายได้ในเดือน เม.ย.68 เป็นห้องชุดประเภท ดังนี้

1. ในกรณีระดับราคา พบว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดคือราคา 5-10 ล้านบาทต่อหน่วย (44%) ราคา 3-5 ล้านต่อหน่วย (27%) โดย 2 กลุ่มนี้รวมกันถึง 71%

2. ในกรณีราคาต่อตารางเมตร พบว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดคือราคา 150,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร (38%) และห้องชุดราคา 100,001 - 150,000 บาทต่อตารางเมตร (30%) โดย 2 กลุ่มนี้รวมกันถึง 68%

3. ในกรณีจำนวนห้องนอน พบว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน (32%) และห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน (23%) โดย 2 กลุ่มนี้รวมกันถึง 55%

4. ในกรณีขนาดตารางเมตรของห้องชุด พบว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดที่มีขนาด 31-40 ตารางเมตร (44%) และห้องชุดขนาด 41-50 ตารางเมตร (16%) โดย 2 กลุ่มนี้รวมกันถึง 60%

สรุปผลการสำรวจ พบว่า 1. หลังเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวในช่วง 1-2 สัปดาห์แรก ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ผู้มีความประสงค์จะซื้อคอนโดมิเนียม มีท่าทีระมัดระวังและชะลอการตัดสินใจ

2. เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย ความเชื่อมั่นได้ทยอยกลับคืนสู่ภาวะปกติ เริ่มมีการเข้าชมโครงการที่เพิ่มขึ้นแต่ยังชะลอการซื้อ รวมถึงยอดขายและราคาขายยังทรงตัวไม่ปรับเปลี่ยนมากนัก

3. ระดับราคาขายส่วนใหญ่ไม่ได้ปรับราคาลดลง ราคายังคงทรงๆ แต่จะเสนอเงื่อนไขการดูแลห้องหลังการขายให้ลูกค้ามากขึ้น และมีลูกค้าบางกลุ่มที่ติดตามสถานการณ์ต่อเนื่อง โดยคาดหวังว่าจะมีโปรโมชั่นพิเศษหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว

4. โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังเปิดขายอยู่ ที่ได้รับผลกระทบช่วงนี้จะอยู่ในระหว่างการปิดซ่อมแซมภายใน และทยอยเปิดเข้าชมภายในเดือนพ.ค.นี้ แต่ลูกบ้านยังคงอาศัยได้ตามปกติ

5. โครงการที่ได้รับผลกระทบโดยตรง ลูกค้าไม่สามารถเข้าพักได้ ทางโครงการรับผิดชอบ โดยซ่อมแซมห้องชุดให้ และให้ค่าที่พัก airbnb จำนวน 20,000 คอยน์ ภายในระยะเวลา 1 เดือน

6. โครงการที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง จะได้รับผลกระทบน้อย ยังสามารถขายได้ตามปกติ แต่ยอดขายอาจจะลดลงประมาณ 50% จากก่อนเกิดแผ่นดินไหว เนื่องจากผู้ซื้อส่วนหนึ่งยังมีความกังวลเรื่องความปลอดภัยในการพักอาศัยในอาคารสูง

7. ชาวต่างชาติยังให้ความสนใจซื้อห้องชุดใน Prime Area แต่จะเลือกพิจารณาในโครงการที่มีระบบโครงสร้างที่มั่นคงแข็งแรง มีการออกแบบรองรับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้ดี

8. โครงการ High-rise โดยรวมจะได้รับผลกระทบด้านความรู้สึกสำหรับบางกลุ่ม แต่ยูนิตในชั้นล่างๆ กลับได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ส่งผลให้โครงการที่ยังมีห้องว่างในชั้นล่างมีโอกาสขายได้เพิ่มขึ้น

9. โครงการส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบในระดับปานกลางถึงสูงในบางชั้น หากได้รับผลกระทบสูง จะหยุดให้เยี่ยมชมห้องตัวอย่าง จะอยู่ในช่วงรีโนเวท แต่ยังเปิดขายอยู่ปกติ

10. โครงการที่มีลูกค้าขอคืนห้อง และไม่ส่งดาวน์ต่อมีค่อนข้างน้อย ส่วนใหญ่จะแค่จองไว้ก่อนเกิดแผ่นดินไหว แต่ยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายจึงยกเลิก

ส่วนทิศทางในอนาคต ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มองว่า

1. ความนิยมโครงการ Low-rise เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงโครงการ High-rise ชั้นล่างจะได้รับความสนใจมากขึ้น

2. โครงการ Low-rise จะมียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเจน

3. ผู้ซื้อจะเน้น "ความปลอดภัย" และ "ความแข็งแรงของโครงสร้าง" เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อ

4. ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการแล้วเสร็จ และโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทฯ ได้รับผลกระทบน้อย มีความแข็งแรงในเรื่องของโครงสร้างอาคารจะสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อได้มากขึ้น

5. บริการหลังการขาย รวมถึงการดูแลแก้ปัญหาให้ลูกบ้านที่ได้รับความเสียหายจากแผ่นดินไหวได้รวดเร็ว และมีประสิทธิภาพ จะได้รับความนิคมจากลูกค้ามากขึ้น มีการบอกต่อ

6. แนวโน้มความต้องการของผู้บริโภคสะท้อนการให้ความสำคัญกับอาคารที่มีความเสี่ยงต่ำ และการตัดสินใจซื้อที่รอบคอบยิ่งขึ้นในภาวะที่มีเหตุการณ์ไม่แน่นอน

7. การประชาสัมพันธ์และโฆษณาจะเปลี่ยนจากเดิม โดยเน้นเรื่องโครงสร้างอาคาร วัสดุก่อสร้างที่มีความแข็งแรง มีมาตรฐานการทนแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหวได้

8. คนที่มีกำลังซื้อส่วนหนึ่งจะมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบแทนอาคารชุด ทำให้ยอดขายบ้านแนวราบเริ่มดีขึ้นในไตรมาส 2/68

9. นักลงทุนชะลอการลงทุนในอาคารชุดในระยะหนึ่งแต่คงไม่เกินสิ้นปีนี้

10. คาดการว่าประมาณ 1-2 ปี กลุ่มผู้ซื้อจะกลับมาสู่ภาวะปกติ เนื่องจากจำเป็นต้องทำงานหรืออยู่อาศัยในเขตเมืองชั้นในหรือชั้นกลาง จึงต้องอาศัยอยู่ในอาคารชุดเป็นสำคัญ

ดร.โสภณ ให้ข้อเสนอสรุปว่าในระหว่างนี้ บริษัทพัฒนาที่ดินพึงดูแลผู้ซื้อห้องชุดให้ดีที่สุด เพื่อแสดงความรับผิดชอบและเป็นโอกาสในการสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคต